物業(yè)管理的價(jià)值實(shí)現(xiàn)與價(jià)格的體現(xiàn)

　企業(yè)存在的根本道理就是贏利，這是一個(gè)客觀的要求。但目前物業(yè)管理企業(yè)，尤其是居住小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，卻因社會(huì)對(duì)其認(rèn)識(shí)的錯(cuò)位及法律法規(guī)的不完善，面臨著服務(wù)價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)，價(jià)格又難以體現(xiàn)的現(xiàn)狀。物業(yè)管理企業(yè)為了生存，紛紛采取根據(jù)專業(yè)拆分經(jīng)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)三級(jí)中介、利用小區(qū)公共區(qū)域開展廣告收益、加大有償延伸服務(wù)等手段以增加物業(yè)管理公司的收益，在經(jīng)歷了反復(fù)的嘗試后，再次回到了將物業(yè)管理主業(yè)淡化的道路上。有些物業(yè)管理企業(yè)甚至只把物業(yè)管理做為一種依托媒介，用來(lái)開展各種經(jīng)營(yíng)，完全把物業(yè)管理的位置與作用擠兌到了幾乎無(wú)立腳之地的境界。

　　個(gè)人認(rèn)為，如此發(fā)展下去，物業(yè)管理將會(huì)逐漸失去其應(yīng)有的功能，逐步為一些急功近利經(jīng)營(yíng)行為所侵害，最終將導(dǎo)至設(shè)施管理及客戶服務(wù)的缺失，損害廣大業(yè)主的利益，并與和諧社會(huì)的建設(shè)背道而馳。那么，物業(yè)管理為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？

　　首先，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理定位的錯(cuò)位，造成物業(yè)管理價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)

　　物業(yè)管理企業(yè)是獨(dú)立的法人，它通過(guò)向業(yè)主提供服務(wù)獲取回報(bào)而達(dá)到企業(yè)贏利的目的，這本是理所當(dāng)然的。但現(xiàn)在社會(huì)上無(wú)論是房地產(chǎn)公司還是社會(huì)民眾，甚至一些政府管員，都把物業(yè)管理當(dāng)成了房地產(chǎn)公司理所當(dāng)然的“售后服務(wù)”部門。大家知道，從消費(fèi)的角度來(lái)說(shuō)，售后服務(wù)，尤其是因質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的售后返修，本是出售方的一種責(zé)任與義務(wù)，它是不能以贏利為目的的，而物業(yè)管理企業(yè)卻必須通過(guò)自己的服務(wù)達(dá)到贏利的目的，否則企業(yè)將無(wú)法生存。這個(gè)認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)位，導(dǎo)致很多業(yè)主把很多本不應(yīng)由物業(yè)公司擔(dān)負(fù)的責(zé)任無(wú)辜地壓在了物業(yè)管理企業(yè)身上，但卻沒(méi)有就這方面予以相應(yīng)的報(bào)酬，導(dǎo)致很多物業(yè)公司在無(wú)權(quán)、無(wú)錢去解決這些問(wèn)題的情況下卻無(wú)端地承擔(dān)了大量責(zé)任與工作，同時(shí)，又讓很多房地產(chǎn)企業(yè)推御掉了本屬于自己的“售后服務(wù)”。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，新入住3年內(nèi)的住宅小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)35%以上的精力用于為業(yè)主提或協(xié)調(diào)解決返修、質(zhì)量投訴等方面的事宜，而只有約65%左右的精力用于正常的日常物業(yè)管理，這相當(dāng)于物業(yè)公司用35%以上的人力成本來(lái)解決地產(chǎn)公司的“售后服務(wù)”問(wèn)題，而這一部分幾乎完全是免費(fèi)的。這些售后的問(wèn)題，不但直接大大增加了物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)，也直接導(dǎo)至了廣大業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，更直接影響了正常物業(yè)管理費(fèi)的回收，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)所付出的勞動(dòng)價(jià)值無(wú)法得到應(yīng)有的體現(xiàn)，使物業(yè)管理企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困境。

　　其次，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)量化規(guī)范的不足，使得業(yè)主期待、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，導(dǎo)致期望值、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的混亂。

　　盡管作為業(yè)主誰(shuí)都不希望把自己分成一個(gè)三六九等，但不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確客觀地需要不同的成本支出，因而收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的不一樣也客觀地要求服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)必須有所區(qū)別。雖然各地政府職能部門也出臺(tái)了一些物業(yè)管理等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，但由于沒(méi)有形成統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范，不具備強(qiáng)制性，而且在非物業(yè)管理行業(yè)中的宣傳不夠，很多老百姓并沒(méi)有形成象酒店一樣不同星級(jí)不同服務(wù)水平的認(rèn)識(shí)，因此往往不管交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少要求都一個(gè)樣，這樣給低收費(fèi)的一些項(xiàng)目帶來(lái)了很大的壓力，也容易引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司相互間的不信任。

　　第三，因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)回收率低，導(dǎo)致雖然制定有合理的物業(yè)管理價(jià)格，卻因?qū)嶋H回收率低而無(wú)法實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的價(jià)值。

　　目前在內(nèi)地，物業(yè)管理費(fèi)的回收率往往只有百分之八十多，而多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行管理成本測(cè)算時(shí)，都不太可能以這么低的回收率來(lái)作為測(cè)算依據(jù)。這樣往往導(dǎo)致測(cè)算的費(fèi)用合理，但實(shí)際管理過(guò)程中卻往往入不敷出。

　　第四，物業(yè)管理定價(jià)的不可持續(xù)發(fā)展性導(dǎo)致物業(yè)管理價(jià)格與CPI漲幅偏離，從而導(dǎo)致物業(yè)管理利潤(rùn)空間受到嚴(yán)重?cái)D壓甚至出現(xiàn)負(fù)值。

　　目前物業(yè)管理價(jià)格的制定方式一般是從前期由開發(fā)商或前期物業(yè)管理企業(yè)制定后實(shí)行或由業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)。雖然說(shuō)理論上物業(yè)管理價(jià)格有調(diào)整的空間與制度，但由于由業(yè)主大會(huì)通過(guò)具有操作困難、非即時(shí)性及與CPI脫勾的性質(zhì)，往往導(dǎo)致物業(yè)管理價(jià)格很難及時(shí)反映市場(chǎng)成本的變化，尤其在遇到通貨膨脹時(shí)，物業(yè)管理價(jià)格定位往往遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)成本，因而經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)管理費(fèi)要么長(zhǎng)期不變，要么一下子變化達(dá)百分之十幾二十甚至百分之幾十的情況，令業(yè)主無(wú)法理解與接受，客觀上造成了物業(yè)管理價(jià)值難以得到體現(xiàn)的現(xiàn)象。

　　綜上所述，由于物業(yè)管理真正的服務(wù)價(jià)值沒(méi)有能得到有效的實(shí)現(xiàn)，加上物價(jià)上漲，物業(yè)管理企業(yè)或經(jīng)營(yíng)受到了嚴(yán)重的影響，不少企業(yè)或者虧損，或者降低服務(wù)品質(zhì)，或者降低主業(yè)比重，加大非主業(yè)經(jīng)營(yíng)力度以增加收入。但不管如何，長(zhǎng)此以往，將會(huì)嚴(yán)重?fù)p壞廣大業(yè)主的權(quán)益，阻礙和諧社會(huì)的建立。那么，如何解決這一問(wèn)題？本人認(rèn)為，要解決此問(wèn)題，須從以下幾方面著手：

　　一、由政府主導(dǎo)，輿論引導(dǎo)，做好物業(yè)管理的正確定位

　　目前最需要的是把物業(yè)管理從“房地產(chǎn)售后服務(wù)”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)中糾正過(guò)來(lái)，建立物業(yè)管理與地產(chǎn)開發(fā)平等的行業(yè)角色，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主及房地產(chǎn)企業(yè)的平等地位，實(shí)現(xiàn)服務(wù)與收費(fèi)的等價(jià)交易，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的價(jià)值與價(jià)格的一致性。

　　二、建立國(guó)家統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)行業(yè)等級(jí)規(guī)范及準(zhǔn)入考核機(jī)制，并建立物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格投訴機(jī)構(gòu)，解決廣大業(yè)主“質(zhì)價(jià)不符”的疑慮，真正實(shí)現(xiàn)質(zhì)價(jià)相當(dāng)，并客觀引導(dǎo)廣大老百姓建立花錢買服務(wù)的意識(shí)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，增加管理透明度，處理好與廣大業(yè)主的關(guān)系，提升管理費(fèi)回收率，在實(shí)現(xiàn)價(jià)值與價(jià)格一致的前提下再有理有據(jù)與業(yè)主大會(huì)進(jìn)行價(jià)格的實(shí)現(xiàn)。

　　四、條件成熟的情況下，可以考慮從政府的角度出發(fā)，將長(zhǎng)期的物業(yè)管理費(fèi)用以成本的形式攤?cè)敕康禺a(chǎn)開發(fā)中，如規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)中必須有一定比例的經(jīng)營(yíng)用房劃歸物業(yè)管理企業(yè)，明確物業(yè)管理企業(yè)靠此經(jīng)營(yíng)用房的收益作為物業(yè)管理費(fèi)用，這樣可以真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益與社會(huì)物價(jià)變化緊密相隨，避免物業(yè)管理價(jià)格的滯后性。