（1）雖然已有一些地區(qū)和若干物業(yè)區(qū)域管理水平達(dá)標(biāo)，小區(qū)面貌良好，但是總體上仍處于初創(chuàng)階段，管理水準(zhǔn)不高，服務(wù)內(nèi)容偏狹。從地區(qū)上講沿海城市發(fā)展較快，內(nèi)地城鎮(zhèn)相對(duì)較慢；
（2）傳統(tǒng)管理和物業(yè)管理雙重機(jī)制并存，非市場(chǎng)化和市場(chǎng)化管理模式并存，逐步地向單一的市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式過(guò)渡；
（3）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)大量建立，但是，運(yùn)作不規(guī)范。合適的自治管理和專業(yè)管理人才缺乏；
?。?）開(kāi)發(fā)商一般重建輕管，物業(yè)管理未能及時(shí)介入，前期后遺癥嚴(yán)重影響物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益和服務(wù)質(zhì)量；
?。?）政府逐步重視對(duì)物業(yè)管理的治理和監(jiān)控，但是法規(guī)建設(shè)滯后；
?。?）物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)不足，收費(fèi)混亂，資金運(yùn)行未能進(jìn)入良性循環(huán)。
（二）市場(chǎng)化階段
下世紀(jì)初，物業(yè)管理可望進(jìn)入市場(chǎng)化運(yùn)作階段。這個(gè)階段的特點(diǎn)是：
?。?）傳統(tǒng)的和非市場(chǎng)化的房屋管理模式基本上都納入市場(chǎng)化的物業(yè)管理軌道，市場(chǎng)的規(guī)則和運(yùn)作逐步成熟。物業(yè)管理業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的主體地位逐步確立，物業(yè)管理業(yè)在城市建設(shè)和社會(huì)生活中的積極作用得到充分的發(fā)揮和確認(rèn)；
（2）物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)委會(huì)運(yùn)作逐步正常，相互關(guān)系逐步理順并出現(xiàn)一批的物業(yè)管理企業(yè)、優(yōu)秀的業(yè)委會(huì)和示范物業(yè)區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)普遍從“安全、整潔、文明、方便”的基礎(chǔ)上向“舒適、寧?kù)o、優(yōu)美、典雅”的高層次水準(zhǔn)提升；
?。?）出現(xiàn)一批智能化的物業(yè)住宅、大廈和智能化城區(qū)，如智能化住宅小區(qū)、智能化廣場(chǎng)等。各種先進(jìn)設(shè)施、裝備在物業(yè)管理中廣泛應(yīng)用。物業(yè)管理提供的勞務(wù)中智力型比重逐步增大；
?。?）物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理企業(yè)從中、小型為主向以大、中型為主轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管理收費(fèi)與服務(wù)項(xiàng)目逐步平衡和相稱，資金運(yùn)行進(jìn)入良性循環(huán)；
?。?）物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)完善配套。政府強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的關(guān)系逐步理順；
?。?）物業(yè)管理業(yè)實(shí)現(xiàn)跨國(guó)經(jīng)營(yíng)，既有境外的物業(yè)管理企業(yè)在國(guó)內(nèi)拓展業(yè)務(wù)，也有國(guó)內(nèi)的著名企業(yè)將物業(yè)管理作為國(guó)際服務(wù)貿(mào)易向外拓展。
三、物業(yè)管理發(fā)展的內(nèi)部條件
（一）國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)項(xiàng)目
近年來(lái)，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善和國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)需求的變化，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了深刻變化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整已從實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系的協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)向全面提高產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力。為了適應(yīng)這一重大變化，已頒布當(dāng)前國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄，共有29個(gè)領(lǐng)域，440種。確定這些項(xiàng)目的原則是：
?。?）符合當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的市場(chǎng)需求，有比較廣闊的發(fā)展前景；
（2）有比較高的技術(shù)含量，有利于企業(yè)設(shè)備更新，加快對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)改造，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)；
?。?）國(guó)內(nèi)存在從研究開(kāi)發(fā)到實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的潛在技術(shù)基礎(chǔ)，有利于形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；
（4）符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于資源節(jié)約以及生態(tài)和環(huán)境保護(hù)；
（5）供給能力相對(duì)滯后，提高其供給能力，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速健康發(fā)展。
物業(yè)管理由于基本上符合上述原則的要求，因此在目錄的第27領(lǐng)域：《城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)》中同“城市舊房改造，安居工程，經(jīng)濟(jì)適用商品住宅”共同列為國(guó)家重點(diǎn)鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)。而且，前三項(xiàng)的發(fā)展也同物業(yè)管理息息相關(guān)。所以，物業(yè)管理具有良好的前景，物業(yè)管理市場(chǎng)的成熟和行業(yè)的興旺也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，物業(yè)管理和住宅建設(shè)結(jié)合在一起，有可能成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的熱點(diǎn)。但是，要使這個(gè)前景變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，還要有良好的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的支持。以下，就對(duì)這兩方面作一些分析。
?。ǘ﹥?nèi)部環(huán)境
?。?）業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)作和相互關(guān)系的理順；
?。?）物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)能力和服務(wù)水平的提高；
?。?）物業(yè)管理專業(yè)人才的培育和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；
（4）物業(yè)管理的理論研究和對(duì)實(shí)踐的指導(dǎo)。
以上第*到第三條將在本書(shū)的以后各章中論述，第四條則在本節(jié)后面結(jié)合學(xué)科建設(shè)一并論述。
四、物業(yè)管理發(fā)展的外部條件
物業(yè)管理發(fā)展的外部條件即社會(huì)條件，主要有：
?。ㄒ唬┥鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的推動(dòng)
房地產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展有一定的引導(dǎo)和推動(dòng)作用。但是，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更依賴于社會(huì)各行各業(yè)的發(fā)展和城市建設(shè)的步伐快慢。物業(yè)管理業(yè)雖說(shuō)是一個(gè)長(zhǎng)存行業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下其發(fā)展規(guī)模同樣受買方的需求和支付能力制約。
改革開(kāi)放以來(lái)，沿海和內(nèi)地的開(kāi)放城市以點(diǎn)帶面，帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而推動(dòng)了全國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)的急切需求。面臨這樣千載難逢的機(jī)遇，各行各業(yè)都來(lái)從事物業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。其結(jié)果，積極方面是房地產(chǎn)逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，消極方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和價(jià)格超越了社會(huì)的承受能力。
偏社會(huì)化的原則有利于物業(yè)管理的市場(chǎng)培育和發(fā)展。這個(gè)原則的具體要求有：
高，不僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)本身是個(gè)警鐘，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定也會(huì)帶來(lái)威脅。歸根結(jié)底，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和有效需求的能力決定房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模和水平，同樣也決定物業(yè)管理發(fā)展的廣度和深度。
從總體上說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)定上升的時(shí)期，對(duì)房地產(chǎn)的需求也相應(yīng)的逐步擴(kuò)大，對(duì)物業(yè)管理的需求日益增長(zhǎng)。物業(yè)管理業(yè)正可把握這一機(jī)遇，使行業(yè)的業(yè)務(wù)范圍的拓展同社會(huì)的需求同步、協(xié)調(diào)發(fā)展。
?。ǘ┚用裆钏降奶岣吆拖M(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化
現(xiàn)代社會(huì)城鎮(zhèn)居民生活水平提高的標(biāo)志是居住條件的改善，包括住房面積和住房質(zhì)量?jī)蓚€(gè)方面。國(guó)家有關(guān)方面規(guī)劃：第一步，到本世紀(jì)末，“基本上實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住宅，全國(guó)居民人均居住面積達(dá)到8平方米”，這是小康目標(biāo)。下一步，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平相應(yīng)提高，對(duì)于居住面積和內(nèi)外環(huán)境的要求也將越來(lái)越高。而且，生活水平和消費(fèi)能力的增長(zhǎng)，將引起消費(fèi)觀念的革新和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。人們將把居住條件的改善和優(yōu)化，作為提高生活質(zhì)量的第*追求，從而愿意增加居住的消費(fèi)投入。這種消費(fèi)意愿的轉(zhuǎn)換和提升，當(dāng)然會(huì)對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)范圍在量和質(zhì)兩方面提出新的需求，也就是意味著其市場(chǎng)將日益寬廣。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)體制改革的深化和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化
如前所述，房地產(chǎn)作為一個(gè)完整的行業(yè)包括開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、管理、經(jīng)紀(jì)等分支行業(yè)，擁有設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、中介、咨詢、評(píng)估、物業(yè)管理和科研教育等一大批企事業(yè)單位。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是一個(gè)系統(tǒng)工程，行業(yè)的健康運(yùn)作要求保持行業(yè)內(nèi)部的平衡和各分支行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，要求內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理組合和優(yōu)化，要求改變重建輕管，要求以全行業(yè)、全過(guò)程的經(jīng)濟(jì)效益作為行業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想和目標(biāo)。物業(yè)管理業(yè)作為終端行業(yè)固然對(duì)前級(jí)行業(yè)具有強(qiáng)烈的反彈作用，但是，其發(fā)展同樣受前級(jí)行業(yè)，特別是開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷業(yè)的影響和制約，受房地產(chǎn)管理體制改革，特別是住房制度改革深化的影響和推動(dòng)。也就是說(shuō)，物業(yè)管理業(yè)的發(fā)育和成長(zhǎng)要依靠整個(gè)行業(yè)的支持。這種支持主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
第*，住房制度改革深化的支持。住房制度改革的方向是房屋商品化、自有化，建立國(guó)家、集體和個(gè)人三結(jié)合的住房投資、集資機(jī)制。同時(shí)，割斷實(shí)物分房，逐步提高租金，建立合理的租售比價(jià)，形成租售兼有的住房制度。這個(gè)改革的結(jié)果既形成產(chǎn)權(quán)多元化后的格局，又開(kāi)辟?gòu)V泛的租售市場(chǎng)。這個(gè)趨勢(shì)，要求把房屋的管理機(jī)制引向市場(chǎng)，實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化的管理。因此，住房制度改革的深化必然為物業(yè)管理業(yè)的興旺開(kāi)辟了廣闊的天地。
第二，開(kāi)發(fā)的支持。在物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工到驗(yàn)收都要考慮到后期使用和管理的需要。特別對(duì)隱蔽部位和各種設(shè)備、設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工更要縝密細(xì)致。而且，越是高檔的樓宇質(zhì)量要求越高?？傊Ρ苊狻扒捌诤筮z癥”，為建成后的管理提供良好基礎(chǔ)。
第三，營(yíng)銷的支持。良好的物業(yè)管理確實(shí)對(duì)物業(yè)的營(yíng)銷具有積極的促進(jìn)作用。但是，不能把物業(yè)管理僅僅作為營(yíng)銷的廣告和策略，而要在營(yíng)銷的同時(shí)真心實(shí)意地做好物業(yè)管理的前期工作，包括物業(yè)管理方案、公約、規(guī)則的制定，物業(yè)管理公司的聘請(qǐng)，管理基金和用房的落實(shí)等等。總之，也是避免“前期后遺癥”。
房地產(chǎn)業(yè)體制改革的深化和推行從“規(guī)劃-開(kāi)發(fā)-建設(shè)-營(yíng)銷-管理”一條龍經(jīng)營(yíng)服務(wù)模式，就能使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及時(shí)實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，取得全行業(yè)全過(guò)程的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，樹(shù)立良好的聲譽(yù)和行風(fēng)。
（四）政府的監(jiān)控和法規(guī)的完善
物業(yè)管理作為一塊待開(kāi)墾的處女地，行業(yè)的成長(zhǎng)，除了本行業(yè)的開(kāi)拓，還要依靠政府和社會(huì)各方的支持和扶助，才能興旺發(fā)達(dá)。這種扶助也是政府對(duì)物業(yè)管理的正確治理和監(jiān)控。
（1）完善物業(yè)管理的法律法規(guī)，依法治理，規(guī)范和審核物業(yè)區(qū)域的各種公約、合同以促進(jìn)小區(qū)管理的規(guī)范化運(yùn)作，這是政府調(diào)控的基本工作；
?。?）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的建立、運(yùn)作進(jìn)行審核和監(jiān)控，協(xié)調(diào)相互之間的關(guān)系；
（3）對(duì)物業(yè)管理人員定期培訓(xùn)和考核；
（4）幫助物業(yè)區(qū)域理順同有關(guān)各方的關(guān)系，特別是同居委會(huì)等地區(qū)組織的關(guān)系。
物業(yè)管理關(guān)系到社會(huì)的安定和人們的安居樂(lè)業(yè)，其服務(wù)對(duì)象的主體是廣大的工薪階層，因而決定其只能是一個(gè)微利行業(yè)。公有房屋的售后管理在數(shù)量上占據(jù)了物業(yè)管理的主體，受到居民經(jīng)濟(jì)承受能力的限制，服務(wù)收費(fèi)只能保本或難以保本。所以，物業(yè)管理的順利發(fā)展還需要國(guó)家在政策、稅收等方面給以一定的優(yōu)惠，以扶持物業(yè)管理行業(yè)的成長(zhǎng)。
第四節(jié)物業(yè)管理的原則與宗旨
物業(yè)管理的原則與宗旨是物業(yè)管理的基本理念，是指導(dǎo)物業(yè)管理運(yùn)作的基本要求和理順物業(yè)管理方方面面的依據(jù)。
物業(yè)管理的基本原則有：
一、業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則
這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的地位、職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，其具體要求包括：
?。ㄒ唬I(yè)主自治管理
業(yè)主自治管理的立足點(diǎn)是保護(hù)業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個(gè)體利益和整體利益，并協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系。業(yè)主自治管理是指業(yè)主在物業(yè)管理中處于主導(dǎo)地位，但這不意味業(yè)主直接實(shí)施管理，而是通過(guò)合同的形式委托物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)實(shí)施各項(xiàng)具體管理實(shí)務(wù)。
業(yè)主自治管理的權(quán)利和義務(wù)為：
（1）權(quán)利：決策、選聘、審議和監(jiān)督權(quán)；
（2）義務(wù)：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和協(xié)調(diào)各方關(guān)系。
?。ǘI(yè)化管理體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面
1.專業(yè)機(jī)構(gòu)
有專門的組織機(jī)構(gòu)，如管理公司、專業(yè)服務(wù)公司和公司內(nèi)部的各種專門機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施各種服務(wù)項(xiàng)目，分工合作，提高效率。
2.管理人員
有專業(yè)管理人員和工程技術(shù)人員，這些人員還要經(jīng)過(guò)規(guī)范化的培訓(xùn)和考核，取得崗位資格證書(shū)，以保證服務(wù)質(zhì)量和樹(shù)立良好的行風(fēng)和職業(yè)道德。
3.專業(yè)設(shè)備
有現(xiàn)代化的各種專業(yè)設(shè)備，這是專業(yè)管理的物質(zhì)保證，并與物業(yè)的檔次相適應(yīng)，逐步向智能化方向發(fā)展。
4.管理制度
有科學(xué)的、規(guī)范化的各種管理制度和工作程序、流程圖，以保證專業(yè)化管理的正確實(shí)施.
二、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則
指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)專業(yè)部門和物業(yè)管理行業(yè)主管部門按各自職責(zé)范圍共同負(fù)責(zé)小區(qū)的管理工作。地方性的工作由地區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，專業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門和相關(guān)部門負(fù)責(zé)。條塊結(jié)合有利于發(fā)揮多方面的積極性。
?。ㄒ唬┲鞴懿块T
行業(yè)管理能有效地發(fā)揮政府主管部門的專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督作用，包括市、區(qū)縣及其派出的辦事處。
?。ǘ┬袠I(yè)協(xié)會(huì)
行業(yè)管理既能發(fā)揮政 府主管部門的作用，同時(shí)又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。行業(yè)協(xié)會(huì)作為行業(yè)的自助自律組織，可以協(xié)助政府端正物業(yè)管理企業(yè)行風(fēng)，發(fā)揮社會(huì)中介組織的聯(lián)系和橋梁作用。
?。ㄈ┑貐^(qū)組織
屬地管理有利于協(xié)調(diào)好物業(yè)管理部門與街道辦事處、居民委員會(huì)和公安警署等地區(qū)組織的關(guān)系，協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設(shè)和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。
?。ㄋ模┫嚓P(guān)部門
市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專業(yè)部門則可按專業(yè)歸口的原則分工負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域中的有關(guān)工作。
三、統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)的原則
這個(gè)原則體現(xiàn)物業(yè)管理的基本特性和要求，包括統(tǒng)一管理和綜合服務(wù)兩方面，并且有機(jī)地結(jié)合在一起。
?。ㄒ唬┙y(tǒng)一管理
可簡(jiǎn)稱為一體化原則。這個(gè)原則實(shí)施的前提是“一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域，建立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)管理”。在這個(gè)前提下實(shí)施一體化的管理。
1.管理一體化
物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地、庭院、道路以及公共活動(dòng)中心、停車場(chǎng)等都由一個(gè)單位統(tǒng)一管理。
2.服務(wù)一體化
對(duì)業(yè)主和使用人的各種服務(wù)事項(xiàng)，包括專項(xiàng)、特約、代辦項(xiàng)目都由一個(gè)單位統(tǒng)一實(shí)施。如要聘請(qǐng)專業(yè)服務(wù)公司，也由本物業(yè)區(qū)域的管理單位統(tǒng)一辦理。
3.協(xié)調(diào)一體化
同物業(yè)管理有關(guān)方方面面的協(xié)調(diào)、聯(lián)系由一個(gè)單位統(tǒng)一負(fù)責(zé)處理。業(yè)主、使用人、承租人有關(guān)物業(yè)管理的事務(wù)只找一個(gè)單位，這個(gè)單位不能推委，要認(rèn)真負(fù)責(zé)解決問(wèn)題。
4.經(jīng)濟(jì)管理一體化
有關(guān)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，包括各種物業(yè)管理費(fèi)用的收支、基金的管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)管理都由一個(gè)單位負(fù)責(zé)。
?。ǘ┚C合服務(wù)
綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本屬性，物業(yè)管理的綜合服務(wù)既要達(dá)到一般服務(wù)業(yè)的要求，又有其自身的特殊要求。
1.高效優(yōu)質(zhì)
綜合服務(wù)的基本要求是講究服務(wù)的效用。就是要處處主動(dòng)為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒適、滿意，這是綜合服務(wù)的活力所在。因此，物業(yè)管理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)實(shí)施規(guī)范化服務(wù)、禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。
2.以人為本
綜合服務(wù)是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來(lái)開(kāi)展多樣化、全方位、多功能的服務(wù).綜合服務(wù)就是要針對(duì)不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國(guó)籍業(yè)戶的不同要求來(lái)開(kāi)展豐富多彩、方式靈活、生動(dòng)活潑的服務(wù)活動(dòng)。
3.個(gè)性化
綜合服務(wù)由于提供富有個(gè)性化的周到服務(wù)，就能贏得不同類別業(yè)戶的歡迎。因此，市場(chǎng)的潛力很大、前景廣闊，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的基本保證，也是樹(shù)立物業(yè)管理行業(yè)聲譽(yù)和企業(yè)的良好社會(huì)形象的基本保證。
物業(yè)管理部門在掌握本原則時(shí)要尊重各主管部門的職權(quán)，接受主管部門的指導(dǎo)。
四、社會(huì)化與平等競(jìng)爭(zhēng)的原則
在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權(quán)多元化的條件下，物業(yè)管理不是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而是按區(qū)域組建，按社會(huì)化原則管理。這個(gè)原則適應(yīng)二權(quán)不分離的情況，即物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不分離；也可以是物業(yè)二權(quán)分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營(yíng)權(quán)者不屬于同一法人單位。在產(chǎn)權(quán)多元化情況下，物業(yè)多數(shù)是采用二權(quán)分離的方式來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的。
社會(huì)化的原則有利于物業(yè)管理的市場(chǎng)培育和發(fā)展。這個(gè)原則的具體要求有
?。ㄒ唬┥鐣?huì)化的分工合作
現(xiàn)代社會(huì)不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個(gè)產(chǎn)業(yè)的綜合效益。房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)，其內(nèi)部的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、咨詢和物業(yè)管理等各個(gè)分支行業(yè)間同樣要按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。特別是物業(yè)管理企業(yè)要從開(kāi)發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來(lái)，獨(dú)立為自主經(jīng)營(yíng)的管理服務(wù)型企業(yè)。物業(yè)管理公司和各類專業(yè)服務(wù)公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應(yīng)按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作。
?。ǘ┢降葪l件下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)
業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在平等的條件下通過(guò)市場(chǎng)用招投標(biāo)或協(xié)議的方式建立委托管理服務(wù)關(guān)系。政府有關(guān)部門和開(kāi)發(fā)商都不宜干預(yù)，物業(yè)管理企業(yè)只有通過(guò)自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的聲譽(yù)才能在市場(chǎng)上取得一席之地。
?。ㄈ┤齻€(gè)效益的統(tǒng)一
物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，要在經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上以社會(huì)效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設(shè)的最終目標(biāo)。
物業(yè)管理服務(wù)于社會(huì)，理應(yīng)得到社會(huì)有關(guān)各方的支助，社會(huì)有關(guān)各方則在自己職責(zé)范圍內(nèi)做好物業(yè)區(qū)域建設(shè)的工作。
五、企業(yè)化與全過(guò)程效益的原則
物業(yè)管理作為一種市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)行為，當(dāng)然要按照企業(yè)化的原則來(lái)操作，并且要追求全行業(yè)、全過(guò)程的效益。企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中追求全過(guò)程的效益是現(xiàn)代管理的基本理念。這一原則體現(xiàn)在：
?。ㄒ唬?shí)施主體要按企業(yè)化的原則組建
物業(yè)管理企業(yè)，不論是獨(dú)立的具有法人資格的公司、非獨(dú)立的物業(yè)管理部、房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司等等都要政、企分開(kāi)，政、事分開(kāi)，按照“獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的方針開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
?。ǘ┌唇?jīng)濟(jì)規(guī)律辦事
物業(yè)管理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，特別在同開(kāi)發(fā)商的委托關(guān)系方面雖然業(yè)務(wù)聯(lián)系密切，或?qū)儆谕黄髽I(yè)集團(tuán)，但在經(jīng)濟(jì)方面應(yīng)按照合同和有關(guān)規(guī)定劃清各自的職權(quán)。
?。ㄈ┰缙诮槿?
物業(yè)管理從追求全行業(yè)、全過(guò)程效益出發(fā)，就要使物業(yè)管理同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行。首先要做好物業(yè)管理的啟動(dòng)工作和前期基礎(chǔ)工作。實(shí)踐證明，只有早期、適時(shí)的介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，才能避免“前期后遺癥”，減少后期管理工作的損失。介入的時(shí)間要根據(jù)物業(yè)的開(kāi)發(fā)情況，或者在設(shè)計(jì)階段、或者在施工階段、或者在驗(yàn)收階段、或者在銷售階段適時(shí)介入。介入的對(duì)象包括購(gòu)房業(yè)主的適時(shí)介入和物業(yè)管理公司的適時(shí)介入，或兩者同時(shí)介入.
?。ㄋ模﹦?chuàng)建
企業(yè)化的原則還要求物業(yè)管理企業(yè)努力提高經(jīng)營(yíng)水平、服務(wù)質(zhì)量。創(chuàng)建，應(yīng)關(guān)注規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益和拓展業(yè)務(wù)，以提高企業(yè)的聲譽(yù)，樹(shù)立良好的信用。
六、物業(yè)管理的宗旨
上述的物業(yè)管理屬性、范圍和原則都圍繞一個(gè)基本的理念，即物業(yè)管理的指導(dǎo)思想，也就是物業(yè)管理的宗旨，可以概括為：
?。ㄒ唬I(yíng)造良好的“安居樂(lè)業(yè)”的環(huán)境
物業(yè)管理的全部活動(dòng)都環(huán)繞一個(gè)中心，就是“安居樂(lè)業(yè)”，具體地說(shuō)就是為市民創(chuàng)建一個(gè)“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說(shuō)一個(gè)有利于生存、發(fā)展、享受的環(huán)境。并且要隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)的拓展和管理水準(zhǔn)的提高，根據(jù)每一小區(qū)的具體情況和業(yè)主的要求提高服務(wù)水準(zhǔn)、拓展服務(wù)范圍。居住區(qū)域要求舒適、安靜、溫馨、優(yōu)雅，要求增添文化和藝術(shù)氛圍等。辦公和商務(wù)區(qū)域則強(qiáng)調(diào)高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務(wù)服務(wù)和智能化管理等。
物業(yè)管理應(yīng)該是：第*是服務(wù)，第二是服務(wù)，第三還是服務(wù)。服務(wù)體現(xiàn)了物業(yè)管理的宗旨和基本屬性，物業(yè)管理只有以服務(wù)為中心，開(kāi)拓各項(xiàng)業(yè)務(wù)，才具有無(wú)窮的活力。
?。ǘ┪飿I(yè)的保值與增值
物業(yè)管理是受業(yè)主委托的經(jīng)營(yíng)管理行為，其行為的方向除了為委托人創(chuàng)建一個(gè)合適的“安居樂(lè)業(yè)”環(huán)境外，就是要保護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理的優(yōu)點(diǎn)就在于通過(guò)精心的策劃和良好的服務(wù)，能改善物業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，也就是使物業(yè)既能保值，又能增值。
第六節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理
一、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下我國(guó)物業(yè)管理的狀況
解放以來(lái)，我國(guó)在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，是處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式下。由于過(guò)多強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的社會(huì)福利性而忽視了它的商品屬性，因而絕大多數(shù)的住宅小區(qū)和房屋的管理體制是按照產(chǎn)權(quán)歸屬形成的格局，由國(guó)家（地方）、單位分別管理的，主要采取的是用行政手段完全統(tǒng)管起來(lái)。這種方法雖然在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和解決人民住房問(wèn)題方面曾起到過(guò)積極的作用，但是這種體制實(shí)際上在某種程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的生機(jī)和活力。從市場(chǎng)學(xué)的角度來(lái)考察，在當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為實(shí)行商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)實(shí)際上已不復(fù)存在。國(guó)家在住宅建設(shè)上，只有投入，沒(méi)有產(chǎn)出，建得越多，維修補(bǔ)貼越多，包袱背得越重，所存的弊端日益顯現(xiàn)出來(lái)。
?。ㄒ唬┕芾聿坏轿坏默F(xiàn)象嚴(yán)重
由于現(xiàn)存的管理體制是行政管理體制，管理人員的工資、待遇是行政劃撥，“大鍋飯”思想嚴(yán)重地挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個(gè)樣”，管理不到位是普遍現(xiàn)象。有許多房屋特別是住宅小區(qū)，漏管、棄管的房屋很多：“一年新、二年舊、三年破”的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。
?。ǘ┓课莸母綄僭O(shè)施、公用配套設(shè)施無(wú)人管理，破損嚴(yán)重
在一些小區(qū)經(jīng)?？吹诫s物亂擺亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵塞，污水到處淌，設(shè)備殘缺不全，到處亂搭亂建，影響了公眾的正常生活秩序。住房管理成了群眾投訴最多的問(wèn)題之一。
?。ㄈ┳≌^(qū)的管理體制不順，影響居住者的正常使用
在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，各主管部門對(duì)住宅小區(qū)的管理往往是各自為政，房地產(chǎn)管理、市政、園林、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電等各行政主管部門，加上居委會(huì)、派出所都可以對(duì)小區(qū)管理發(fā)號(hào)施令，可遇到實(shí)際問(wèn)題，卻出現(xiàn)既管又不管，使很簡(jiǎn)單的問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決。例如，因刮大風(fēng)把大樹(shù)刮倒，砸塌了住房，是園林部門搶修房屋，還是房管部門搶修房屋？同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，也是按產(chǎn)權(quán)單位各自分頭管理，“各掃門前雪”，使一個(gè)完整的小區(qū)七零八落.
?。ㄋ模┳》孔赓U管理辦法不統(tǒng)一，政出多門
國(guó)家福利性的住房制度，導(dǎo)致房租價(jià)格非常便宜。前，許多大城市房租每平方米月租為0.135元，每戶按20平方米居住面積計(jì)算，月房租為2.70元；期間，公房房租又有所下降，有的城市降到每平方米月租0.049元，平均每戶月租1.00元左右.直到20世紀(jì)80年代末，房租才有所上調(diào)，成套房每平方米月租為0.25～0.35元，而工資卻增加了8～10倍。一些福利條件好的企業(yè)，對(duì)職工的住房、水、電都給予照顧，每月僅象征性地收取5元錢。由于公房房租低廉，許多人紛紛搶要公房，甚至出現(xiàn)一家占有幾套公房的現(xiàn)象，國(guó)有資產(chǎn)流失嚴(yán)重，往往出現(xiàn)以下幾種情況：
1.賣私房，租公房
因?yàn)楣糠孔獗阋?，而私房雖然不需要交房租，但其維修費(fèi)用甚至比公房房租花錢還多，賣私房、租公房?jī)深^得利。例如期間，一套公房年房租為12元，每月1元；一套私房可以賣500元，該住戶賣掉私房的款項(xiàng)存入銀行，年利率為4％，每年得到利息20元，用利息抵交房租尚且有余。
2.出租私房，租公房
由于公房月租便宜，許多人利用出租私房承租公房，套取價(jià)格之差來(lái)獲利。例如某人有一套私房30平方米，每平方米租金10元，月收入300元錢，而再租相同面積的公房，每平方米月租金0.25元，每月租金為7.50元，這樣每月可凈賺292.50元。
3.多占公房用來(lái)出租，國(guó)有資產(chǎn)流入私人口袋
由于公房房租便宜，有的人多占公房用來(lái)出租，不僅可以支付應(yīng)交的房租，而且還有固定的一大筆收入。尤其是沿街的門面房，例如一戶20平方米的門面房，它以月租1000元，每平方米50元出租，自己住的一套50平方米的公房，每平方米0.25元月租，共計(jì)12.50元，除用出租的租金來(lái)交自己的房租外，還賺取987.50元。
還由于住房使用權(quán)管理部門多，有的是地方房管部門直管，有的是企事業(yè)單位自己管，各單位福利條件不一樣，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不一致，造成了“二房東”借租房進(jìn)行違法活動(dòng)，使國(guó)有資產(chǎn)大量流失。
?。ㄎ澹┤氩环蟪?，國(guó)家難以承受維修資金負(fù)擔(dān)
我國(guó)采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國(guó)家又拿不出更多的資金投入，造成了房屋超期服役，影響住戶安全。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)管理的直管房約有2億多平方米，每年要從城市維修費(fèi)中劃出大量的資金進(jìn)行補(bǔ)貼，1981年直管房維修補(bǔ)貼達(dá)33155萬(wàn)元，每平方米達(dá)1.50元。據(jù)核算，80年代末我國(guó)每平方米建筑面積住宅需要4.70元維修費(fèi)，才能維持簡(jiǎn)單的生產(chǎn)。到90年代，隨著物價(jià)指數(shù)的上漲，房租補(bǔ)貼還要多，國(guó)家住宅建設(shè)投資不僅不能回收，反而要投入巨額資金進(jìn)行房屋維修補(bǔ)助，國(guó)家負(fù)擔(dān)越背越重，難以承受。
?。┎焕谄笫聵I(yè)單位集中精力發(fā)展生產(chǎn)、提高效益
在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下，各個(gè)單位都形成了一個(gè)小而全的小社會(huì)，領(lǐng)導(dǎo)既管生產(chǎn)，又管生活、福利（包括住房），精力分散，工作效益不高；或者領(lǐng)導(dǎo)只重視生產(chǎn)，而忽視住房建設(shè)與管理，造成了房屋管理的混亂，不僅影響了群眾情緒，而且也影響了生產(chǎn)進(jìn)展。
二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)呼喚著物業(yè)管理
黨的十一屆三中全會(huì)以后，隨著改革開(kāi)放的深入發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)資料表明，我國(guó)改革開(kāi)放的15年，無(wú)論是住房的建成量，還是人均居住面積的增長(zhǎng)量，均位居世界前列。據(jù)有關(guān)部門1998年統(tǒng)計(jì)，建國(guó)以來(lái)新建住宅40.4億平方米，占現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅總量的2/3多。其中改革開(kāi)放20年是前30年建造住宅量的6.6倍，使全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積由20年前的3.6平方米，提高到現(xiàn)在的9.3平方米。新建5萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)5000多個(gè)，解決各類住房困難戶近800多萬(wàn)。隨著城市經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)住房商品化、按照商品經(jīng)濟(jì)原則組織住宅的生產(chǎn)和流通為目標(biāo)的住房制度改革的深入發(fā)展，房地產(chǎn)管理社會(huì)化問(wèn)題，尤其是住宅小區(qū)的管理問(wèn)題被提上了議事日程。為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的發(fā)展，許多有識(shí)之士借鑒了國(guó)外先進(jìn)住房管理經(jīng)驗(yàn)，并從我國(guó)的實(shí)際出發(fā)，提出了“物業(yè)管理”的新方法。因此，物業(yè)管理是改革開(kāi)放、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、住房制度改革的產(chǎn)物，它的管理模式必須適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。其具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理適應(yīng)城鎮(zhèn)住房制度改革
近些年來(lái)，城鎮(zhèn)住房制度的改革，大量公有住房的出售帶來(lái)了產(chǎn)權(quán)的多元化，這使過(guò)去以傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商自管房和以福利形式為主的單位自管房等物業(yè)管理方式發(fā)生了根本的變化。例如過(guò)去一幢樓或一片小區(qū)都是一個(gè)單位的福利房，或歸房管所管理，公共設(shè)施壞了自然是單位或房管部門派人來(lái)修。然而現(xiàn)在一幢住宅樓可能一部分作為商品房出售給個(gè)人，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人；一部分商品房被單位購(gòu)買作為福利房分給職工，產(chǎn)權(quán)歸單位；一部分商品房用于拆遷安排，產(chǎn)權(quán)歸房管部門。由于產(chǎn)權(quán)多元化給維修服務(wù)帶來(lái)了困難。南京中央門附近一棟樓房，下水道堵塞，化糞池漫溢，作為單位分房的那部分職工自然找單位幫助修理，單位同意請(qǐng)人修理，但費(fèi)用需樓內(nèi)住戶共同承擔(dān)，其中屬于該單位職工承擔(dān)的那部分，單位代出，其余部分應(yīng)由其他住戶分擔(dān)，而其他住戶不愿意出，由于經(jīng)費(fèi)問(wèn)題無(wú)法落實(shí)，此問(wèn)題無(wú)法解決，住戶怨聲載道。如果住房制度改革僅僅停留在經(jīng)濟(jì)體制改革的實(shí)踐中，而未能及時(shí)在管理體制上作相應(yīng)的變革和完善，那么住房制度改革取得的成果就不能鞏固，而且還將阻礙住房制度改革的深化。物業(yè)管理則適應(yīng)了住房制度的改革，像上面的問(wèn)題，如果是在物業(yè)管理公司管理范圍內(nèi)，它只須根據(jù)與業(yè)主簽定的有關(guān)協(xié)議（契約），按照社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型管理形式就能解決。
?。ǘ┪飿I(yè)管理適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最重要的功能之一是按照價(jià)值規(guī)律合理地分配有限資源，充分調(diào)動(dòng)人的積極性，提高效益。物業(yè)管理作為一種社會(huì)化管理模式，就是為了適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)，它與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化和完善是一致的。它改變了過(guò)去的福利型房產(chǎn)管理制度，采取適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的企業(yè)管理，它通過(guò)提供普遍需要的社會(huì)化服務(wù)，并注意強(qiáng)調(diào)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，不僅有利于提高房地產(chǎn)的管理水平，而且有利于企業(yè)從“企業(yè)辦社會(huì)”的樊籬中解脫出來(lái)，使企業(yè)提高效益。只有擺脫現(xiàn)行的“小而全”模式，實(shí)現(xiàn)專業(yè)分工，建立專業(yè)公司，實(shí)行“單獨(dú)核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的運(yùn)行模式，才能適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，才能使物業(yè)管理踏上一個(gè)新的臺(tái)階。
?。ㄈ┪飿I(yè)管理是根除“重建輕管”弊端的有力措施
在我國(guó)“重建輕管”的思想由來(lái)已久，有的地方已達(dá)根深蒂固的地步。由于“重建輕管”，許多房屋建設(shè)者只求自身經(jīng)濟(jì)利益，建房不為住房想，建房不為管房想。建造的房屋，有的偷工減料，有的粗制濫造，如果按照建設(shè)部頒布的新房接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，則很難找到一棟完全符合標(biāo)準(zhǔn)的。更為嚴(yán)重的是，有的隱患當(dāng)時(shí)還查找不到，如地下管道未接通，甚至未鋪設(shè)，這樣的房屋交付使用后，住房者苦惱，房管者不僅維修經(jīng)費(fèi)難以承擔(dān)，甚至找不到毛病所在。
由于“重建輕管”，許多房管者也因循守舊，缺乏研究和探索新的管理方法的積極性，致使新建小區(qū)仍然沿襲過(guò)去的按產(chǎn)權(quán)、按部門進(jìn)行分散管理的方式，弊端很快暴露無(wú)遺。小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)單位之間、住戶鄰里之間，有的亂圈用地和亂搭建；有的自封陽(yáng)臺(tái)；有的占用走廊、過(guò)道，亂堆放雜物；有的只顧自家的裝潢，而不考慮整個(gè)結(jié)構(gòu)的安全，亂打亂拆。這不僅導(dǎo)致了原有建筑格局、景觀和房屋的使用功能過(guò)早損壞，使社會(huì)財(cái)富遭到不應(yīng)有的損失，而且還破壞了市容市貌的完美，造成鄰里間矛盾糾紛。
如果采取物業(yè)管理之后，則上述現(xiàn)象可以得到有效的制約和規(guī)范。因?yàn)?，物業(yè)管理是企業(yè)型經(jīng)營(yíng)管理，房屋在這種企業(yè)型經(jīng)營(yíng)管理下，也像其他商品生產(chǎn)一樣，其價(jià)值在于使用。房屋必須經(jīng)用戶的檢驗(yàn)，必須有一定的保修期。代表房屋業(yè)主和住戶利益的物業(yè)管理部門，按照這一原則要求參加組織驗(yàn)收，不合格的要維修達(dá)標(biāo)，并按政府政策規(guī)定，收取一定比例的養(yǎng)護(hù)費(fèi)作為維修管理的啟動(dòng)基金，從而對(duì)房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)者“重建輕管”的思想行為產(chǎn)生制約和規(guī)范的作用。
同時(shí)，物業(yè)管理部門作為房屋業(yè)主和使用人的委托管理者，根據(jù)對(duì)經(jīng)營(yíng)的房屋保值、增值考慮以及維護(hù)業(yè)主和使用人權(quán)益，也必須制定相應(yīng)的管理章程，并與使用者簽約，從而可以規(guī)范住戶的行為，防止房屋結(jié)構(gòu)的損害，保證小區(qū)房屋整體功能和建筑格局的完好。
?。ㄋ模┝己玫奈飿I(yè)管理有利于樹(shù)立開(kāi)發(fā)商的良好形象
競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是現(xiàn)代市場(chǎng)機(jī)制的基本要素之一。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)越激烈，越能顯現(xiàn)出企業(yè)的素質(zhì)。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，生產(chǎn)要素得到合理流動(dòng)，形成動(dòng)態(tài)平衡，從而促使企業(yè)不斷改進(jìn)技術(shù)，加強(qiáng)管理，降低成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，又使消費(fèi)者的地位日益上升。誰(shuí)贏得消費(fèi)者，誰(shuí)就贏得了市場(chǎng)，就能產(chǎn)生效益。要想贏得消費(fèi)者的信賴，不是靠和應(yīng)酬式的突擊表現(xiàn)，而是用物業(yè)管理的內(nèi)容、質(zhì)量去贏得商業(yè)信譽(yù)，從而提高物業(yè)價(jià)值及開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。當(dāng)前許多房地產(chǎn)公司建造的商品房滯銷。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處在低谷時(shí)，優(yōu)良的物業(yè)管理可使人們從心里建立起對(duì)企業(yè)的信任感，從而贏得更多的消費(fèi)者。這類例子很多，如海南珠江實(shí)業(yè)股份有限公司，他們奉行“開(kāi)發(fā)一塊，美化一塊，服務(wù)一塊”的理念，積極為小區(qū)的住戶進(jìn)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，解決住戶的各種困難，日復(fù)一日出色的物業(yè)管理工作使企業(yè)聲譽(yù)得到保護(hù)，贏得了一期又一期購(gòu)房新客戶。又如目前高檔別墅積壓很多，無(wú)法銷售出去，然而南京棲霞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的東方花園高檔別墅一建好就全部售空，還有客戶不時(shí)來(lái)要求購(gòu)買。重要的原因之一是東方花園的物業(yè)管理使客戶極為滿意。
?。ㄎ澹┯袃敺?wù)、多種經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制有利于經(jīng)費(fèi)的解決
我國(guó)經(jīng)濟(jì)還不發(fā)達(dá)，資金還不雄厚，國(guó)家要解決的問(wèn)題十分繁多，劃撥的經(jīng)費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足住宅維修服務(wù)的需要。尤其過(guò)去執(zhí)行的是住房福利型機(jī)制，國(guó)家、企業(yè)單位等投資興建的住宅，都采用福利形式以租賃方式供給職工居住，只收取很低的房租，所以住宅投資虧損很大。我國(guó)房產(chǎn)機(jī)構(gòu)管理的直管房有2億多平方米，每年要從城市維修費(fèi)中補(bǔ)貼大量資金用于維修。1981年，每平方米補(bǔ)貼1.50元，1990年左右，每平方米建筑面積住宅需要補(bǔ)貼3～5元維修費(fèi)才能維持簡(jiǎn)單再生產(chǎn)。近幾年來(lái)，隨著物價(jià)指數(shù)的上漲，維修費(fèi)還要上漲，而國(guó)家資金十分有限，難以承受。如今采取的物業(yè)管理方法是以經(jīng)濟(jì)手段為主，以法律和行政手段為輔。這種管理方法按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，參照國(guó)際慣例運(yùn)作，改變過(guò)去僅僅局限于房屋維修的行政管理，而實(shí)行包括市政、環(huán)衛(wèi)、治安、供水、供電、房屋保險(xiǎn)等方面的全方位綜合管理；還根據(jù)用戶需要，進(jìn)行一些特殊服務(wù)，如幫助購(gòu)買日用百貨，家電維修，家庭裝潢等。這些管理是有償?shù)?，誰(shuí)收益誰(shuí)負(fù)擔(dān)費(fèi)用，通俗地講即“住戶出錢買方便，管理企業(yè)出力得報(bào)酬”。企業(yè)按“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的管理體制建立和運(yùn)作。這種采取多種經(jīng)營(yíng)、有償服務(wù)的“物業(yè)管理”，既解決了資金不足，又方便了居民生活，一舉兩得。同時(shí)，通過(guò)物業(yè)管理方法的推行，還可以在群眾中促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念的形成，使群眾認(rèn)識(shí)福利制“無(wú)償分配、無(wú)償服務(wù)”形式的弊端，從而有利于人們思想觀念的更新和解放。
?。┪飿I(yè)管理是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供服務(wù)、解除后顧之憂的系統(tǒng)工程
物業(yè)管理作為一種專業(yè)化的管理模式，對(duì)于住宅小區(qū)和一棟房產(chǎn)有多個(gè)業(yè)主的樓宇的管理，將徹底改變過(guò)去那種多頭管理而又無(wú)人管理的局面，能夠發(fā)揮系統(tǒng)性物業(yè)管理的綜合效益。比如這些年來(lái)，國(guó)家為盡快地改善我國(guó)居民的住宅條件，建設(shè)了許多5萬(wàn)平方米以上的新住宅小區(qū)。然而若按照過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式與要求就會(huì)出現(xiàn)社會(huì)管理和服務(wù)跟不上，如報(bào)紙、信件收不到；交通不便出門難；醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)、商店等服務(wù)設(shè)施跟不上，住戶意見(jiàn)大等。各級(jí)政府和職能部門雖為解決這些問(wèn)題耗費(fèi)了大量的人力、物力和財(cái)力，但仍不能從根本上解決問(wèn)題。實(shí)行物業(yè)管理，這些問(wèn)題便能得到解決，還可以根據(jù)住戶的需要，進(jìn)行特殊的服務(wù)，如日用百貨供應(yīng)，家電維修，送病人去醫(yī)院等。所以物業(yè)管理作為一種適應(yīng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育和完善的現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，是與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相適應(yīng)并為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供服務(wù)，解除后顧之憂的系統(tǒng)工程，是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟時(shí)專業(yè)分工的一種必然要求。
?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理能有效吸引外資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展
據(jù)香港報(bào)紙載文，香港人士對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r考查后得出結(jié)論：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)在香港仍頗受歡迎，然而它的進(jìn)一步發(fā)展卻受制于置業(yè)人士對(duì)國(guó)內(nèi)樓宇管理狀況缺乏信心。他們認(rèn)為，國(guó)內(nèi)物業(yè)管理仍停留在非常落后的狀態(tài)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展的最大障礙。置業(yè)者擔(dān)心，他們購(gòu)置的房產(chǎn)，可能會(huì)由于管理落后用不到幾年就變成殘舊物，甚至得不償失，因此對(duì)繼續(xù)到國(guó)內(nèi)搞房地產(chǎn)投資有止步不前之勢(shì)。而采用先進(jìn)的、科學(xué)的樓宇管理方法，亦即十分受國(guó)外歡迎和信任的物業(yè)管理方法，不僅可消除外商上述擔(dān)心和顧慮，還可以吸引外商到國(guó)內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康地發(fā)展。
?。ò耍┪飿I(yè)管理在推進(jìn)兩個(gè)文明建設(shè)中顯示出積極作用
住宅小區(qū)是城市文明的窗口，它反映了一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、建設(shè)和管理水平，是城市整體素質(zhì)的體現(xiàn)。良好的物業(yè)管理工作，不僅可以延長(zhǎng)建筑物和公用設(shè)施的使用壽命，改變城市風(fēng)貌，改善人們的工作和生活環(huán)境，還可以提高城市居民的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識(shí).城市大環(huán)境質(zhì)量的提高，首先應(yīng)該從城市的基本單元――住宅小區(qū)或每棟樓房抓起。住宅小區(qū)搞不好，城市的臟、亂、差也就解決不好。住宅小區(qū)的管理是城市管理的重要內(nèi)容，住宅小區(qū)是城市管理中的一個(gè)“點(diǎn)”，以點(diǎn)帶面，把整個(gè)城市的管理工作帶動(dòng)起來(lái)，就能保持市容面貌的優(yōu)美整潔，鞏固城市建設(shè)成果。搞好住宅小區(qū)管理，也可以更好地發(fā)揮住宅的“享受”功能、“發(fā)展”功能和居住環(huán)境的“陶冶”功能。通過(guò)住宅小區(qū)內(nèi)的優(yōu)美環(huán)境，通過(guò)在區(qū)內(nèi)建立文化、教育、體育、娛樂(lè)設(shè)施來(lái)滿足居民的求知。這不僅對(duì)凈化人們的心靈，提高民族素質(zhì)，還對(duì)培養(yǎng)人們社會(huì)主義公共道德意識(shí)、健康高尚的思想情操和科學(xué)文明的生活方式都具有重要意義，對(duì)整個(gè)城市的精神文明建設(shè)起到積極的推動(dòng)作用。
?。ň牛┪飿I(yè)管理可以提高城市服務(wù)功能，加快城市現(xiàn)代化建設(shè)
近幾年來(lái)，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，1990年至1994年我國(guó)設(shè)立城市從457個(gè)增加到622個(gè)，建制鎮(zhèn)從1.2萬(wàn)個(gè)增加到1.6萬(wàn)個(gè)，江蘇省經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的蘇、錫、常三市已無(wú)“縣”建制，全改為市，根據(jù)規(guī)劃到2010年，江蘇全省預(yù)計(jì)只剩10個(gè)縣。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，我國(guó)城市化已進(jìn)入加速發(fā)展期，到200
0年，中國(guó)城市化水平將達(dá)到33％至35％，城市人口為4.5億左右。到2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)比重將由現(xiàn)在的26.3％上升到45%以上。設(shè)市超過(guò)1000個(gè)，建鎮(zhèn)制將超過(guò)2萬(wàn)個(gè)。如果當(dāng)年全國(guó)人口預(yù)計(jì)為14億，按45％計(jì)算，則城鎮(zhèn)人口為6.3億，比現(xiàn)在凈增2.5億。
如果這些新增人員按人均8平方米的使用面積計(jì)算，共需要增加住房建筑面積41.6億平方米，從2000年到2010年按13年計(jì)算，每年平均需要多建3.2億平方米住宅，同時(shí)對(duì)現(xiàn)有的居民住房也需要改善。根據(jù)國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，由1998～2000年平均每年2.6億平方米，減為每年1億平方米，年折舊維持1億平方米不變，三項(xiàng)相加，2000年至2010年，每年需要住房建設(shè)量達(dá)到5.2億平方米。
所以城市現(xiàn)代化促使房地產(chǎn)業(yè)正逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，隨著城市經(jīng)濟(jì)改革的深化，以實(shí)現(xiàn)住房商品化、按照商品經(jīng)濟(jì)原則組織住宅生產(chǎn)及流通為目標(biāo)的住房制度改革的深入推進(jìn)，現(xiàn)代化城市房產(chǎn)管理社會(huì)化問(wèn)題，尤其是住宅小區(qū)的管理被提到議事日程上來(lái)。物業(yè)管理可以延長(zhǎng)城市里的房屋和公用設(shè)施的使用壽命，改變城市風(fēng)貌，改善人們的工作和生活環(huán)境。
從總體上看，我國(guó)城市的服務(wù)功能還不完善，城市服務(wù)的社會(huì)化程度也比較低，因此，加快物業(yè)管理發(fā)展，將有利于擴(kuò)大城市服務(wù)范圍，完善城市服務(wù)功能，提高城市現(xiàn)代化水平。物業(yè)管理可以拓寬城市服務(wù)領(lǐng)域，增加服務(wù)內(nèi)容，使城市總體服務(wù)功能得以提高。
物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，為城市居民提供全方位服務(wù)是物業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)和歸宿。由于物業(yè)管理涉及房地產(chǎn)、市政、園林綠化、公安、工商管理、商業(yè)、郵電通訊、水、電、煤氣等專業(yè)部門，如果由業(yè)主（使用人）去同這些部門打交道，處理各類事情將是一件十分繁瑣而費(fèi)心、費(fèi)力的事情。如果物業(yè)管理企業(yè)以自己多方位的服務(wù)把業(yè)主（使用人）連接起來(lái)，協(xié)調(diào)業(yè)主（使用人）與各有關(guān)部門之間的管理、服務(wù)關(guān)系，那么物業(yè)管理的范圍越大，對(duì)業(yè)主（使用人）越方便，城市服務(wù)的社會(huì)化水平就越高，服務(wù)功能越完善。
綜上可見(jiàn)，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，在住房制度的改革中，實(shí)施物業(yè)管理制度，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)管理的社會(huì)化、科學(xué)化，促進(jìn)城市建設(shè)化和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)，必將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的作用與影響。
第二章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)
物業(yè)管理運(yùn)作主體是業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)（包括物業(yè)管理公司和專業(yè)服務(wù)公司）、政府主管部門和相關(guān)部門。物業(yè)管理的健康運(yùn)作的前提是主體各盡其職和相互間的良好協(xié)作。業(yè)主委員會(huì)維護(hù)業(yè)主權(quán)益和發(fā)揮決策、監(jiān)督功能，物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)各項(xiàng)具體管理服務(wù)工作，政府主管部門從法制、政策上實(shí)施管理和指導(dǎo)，相關(guān)部門則在各自業(yè)務(wù)范圍內(nèi)行使職權(quán)。本章對(duì)物業(yè)管理的運(yùn)作主體和相關(guān)部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置、職責(zé)范圍分別加以介紹。
第一步物業(yè)管理企業(yè)
一、物業(yè)管理企業(yè)的類別
?。ㄒ唬┌赐顿Y主體
物業(yè)管理企業(yè)可分為全民、集體、聯(lián)營(yíng)、三資、私營(yíng)等企業(yè)。
?。?）全民物業(yè)管理企業(yè)即國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)，資產(chǎn)屬于全民所有，國(guó)家依照所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的原則授予企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；
?。?）集體所有制物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)屬于勞動(dòng)群眾集體所有；
?。?）私營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)屬于私人所有。
?。?）聯(lián)營(yíng)指企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，或組成新的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，取得法人資格；或共同經(jīng)營(yíng)，不具備法人條件，按合同約定各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，并承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)；
（5）三資物業(yè)管理企業(yè)是指依照中國(guó)有關(guān)法律在中國(guó)境內(nèi)設(shè)置的全部資本由外國(guó)投資者投資的企業(yè)；外國(guó)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人經(jīng)中國(guó)政府批準(zhǔn)在中國(guó)境內(nèi)，同中國(guó)的公司企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織共同舉辦合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，或舉辦中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)。
（二）按股東出資形式
可分為有限責(zé)任公司、股份有限公司、股份合作公司等。
（1）物業(yè)管理有限責(zé)任公司是由2個(gè)以上50個(gè)以下股東共同出資，并以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人；
?。?）物業(yè)管理股份有限公司是一般由5個(gè)以上發(fā)起人成立，全部資本為等額股份，每個(gè)股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司是以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。股份有限公司，其注冊(cè)資本必須在1000萬(wàn)元人民幣以上。目前，商業(yè)、貿(mào)易、工業(yè)、房地產(chǎn)等行業(yè)中有一批股份有限公司。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展，集團(tuán)化的物業(yè)管理股份有限公司將逐步出現(xiàn)；
?。?）股份合作型物業(yè)管理企業(yè)，其原則是自愿組合、自愿合作、自愿參股、民主管理、自負(fù)盈虧、按勞分配、入股分紅。這種企業(yè)股東一般就為職工，股東訂立合作經(jīng)營(yíng)章程，按其股份或勞動(dòng)享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。
近年來(lái)，隨著物業(yè)管理的發(fā)展，全國(guó)各地物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍大量涌現(xiàn)，如上海市到1997年為止，共有物業(yè)管理企業(yè)1540家，其中內(nèi)資企業(yè)為856家，三資企業(yè)為108家，有限公司和股份公司為537家。內(nèi)資企業(yè)中，由原房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)管理企業(yè)的為157家。上述1540家物業(yè)管理企業(yè)對(duì)全市范圍內(nèi)近9600萬(wàn)平方米的各類物業(yè)進(jìn)行著管理服務(wù)職能。
（三）按經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式
分為代理租賃服務(wù)型、委托管理服務(wù)型兩種。
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一種是具有企業(yè)法人資格的物業(yè)管理的專營(yíng)公司或子公司；另一種是以其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為主如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)、貿(mào)易等而兼營(yíng)物業(yè)管理的不具備企業(yè)法人資格的物業(yè)管理部。
二、物業(yè)管理企業(yè)的組建
?。ㄒ唬┙M建條件
1.企業(yè)名稱預(yù)先審核
企業(yè)有名稱，猶如自然人有姓名一樣。企業(yè)的名稱一般由四部分組成：企業(yè)所在地、具體名稱、經(jīng)營(yíng)類別、企業(yè)種類等。其具體名稱可考慮原行業(yè)的特點(diǎn)、所管物業(yè)名稱特點(diǎn)、地理位置、企業(yè)發(fā)起人名字等，如“東湖”、“萬(wàn)科”“XX別墅”等。除叫物業(yè)管理公司外也有稱物業(yè)管理有限公司、物業(yè)發(fā)展公司、物業(yè)公司等。根據(jù)國(guó)家工商行政管理局制定的《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》的有關(guān)精神，企業(yè)名稱中不得含有下列內(nèi)容和文字：
?。?）有損于國(guó)家社會(huì)公共利益的；
?。?）可能對(duì)公眾造成欺騙或誤解的；
?。?）外國(guó)國(guó)家地區(qū)名稱、國(guó)際組織名稱；
?。?）黨政名稱、黨政軍機(jī)關(guān)名稱、群眾組織名稱、社會(huì)團(tuán)體名稱及部隊(duì)番號(hào)；
（5）漢語(yǔ)拼音字母（外文名稱中使用的除外）、數(shù)字；
?。?）其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的。
對(duì)于企業(yè)中使用中國(guó)、中華或者冠以國(guó)際字詞的企業(yè)名稱只限于全國(guó)性的大公司、或者授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的大型進(jìn)出口企業(yè)和大型企業(yè)集團(tuán)，國(guó)家工商行政管理局規(guī)定的其他企業(yè)。在企業(yè)名稱中用“總”字的必須設(shè)三個(gè)以上分支機(jī)構(gòu)等。
根據(jù)公司登記管理有關(guān)規(guī)定，設(shè)立公司應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)名稱預(yù)先核準(zhǔn)。法律、行政法規(guī)規(guī)定必須報(bào)經(jīng)審批后成立的公司，例如三資公司或者公司經(jīng)營(yíng)范圍中有法律、行政法規(guī)規(guī)定必須審批的項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)在報(bào)送審批前辦理公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)，然后以核準(zhǔn)的名稱報(bào)送審批。例如設(shè)立外商投資的物業(yè)管理企業(yè)，在報(bào)經(jīng)有關(guān)外經(jīng)貿(mào)行政管理機(jī)關(guān)審批前必須將申請(qǐng)名稱報(bào)工商行政管理部門預(yù)先核準(zhǔn)。
設(shè)立有限責(zé)任公司，應(yīng)當(dāng)由全體股東指定的代表或共同委托的代理人申請(qǐng)名稱預(yù)先核準(zhǔn)；設(shè)立股份有限公司，由全體發(fā)起人指定的代表或共同委托的代理人申請(qǐng)名稱預(yù)先核準(zhǔn)。申請(qǐng)時(shí)，必須提交：
?。?）全體股東或發(fā)起人簽署的申請(qǐng)書(shū)；
（2）股東或發(fā)起人的法人資格證明或者自然人的身份證明等。
工商行政管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)文件之日起10日內(nèi)作出核準(zhǔn)或駁回的決定。決定批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)發(fā)給《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書(shū)》。
公司名稱是企業(yè)的品牌中一部分，從開(kāi)始起名的時(shí)候就要注意其合法性和效應(yīng)性，一般要求簡(jiǎn)明、響亮、有寓意、有創(chuàng)意。
2.公司住所
《民法通則》規(guī)定，法人以它的主要辦事機(jī)構(gòu)所在地為住所。物業(yè)管理公司的主要辦事機(jī)構(gòu)所在地為物業(yè)管理公司的住所。物業(yè)管理公司設(shè)立條件中的住所用房可以是自有產(chǎn)權(quán)房或租賃用房。在租賃用房作為住所時(shí)，必須辦理合法的租賃憑證，房屋租賃的期限一般必須在1年以上。有了確定的住所，就可以確定所屬工商行政管轄的行政機(jī)關(guān)。
3.法定代表人
物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，經(jīng)國(guó)家授權(quán)審批機(jī)關(guān)或主管部門審批和登記主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記注冊(cè)后，其代表企業(yè)法人行使職權(quán)的主要負(fù)責(zé)人是企業(yè)法人的法定代表人。全民和集體企業(yè)的主要負(fù)責(zé)人是經(jīng)有關(guān)主管機(jī)關(guān)審查同意，當(dāng)企業(yè)申請(qǐng)登記經(jīng)核準(zhǔn)后，主要負(fù)責(zé)人取得了法定代表人資格。法定代表人必須符合下列條件：
（1）有完全民事行為能力；
?。?）有所在地正式戶口或臨時(shí)戶口；
（3）具有管理企業(yè)的能力和有關(guān)的專業(yè)知識(shí)；
（4）具有從事企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理能力；
（5）產(chǎn)生的程序符合國(guó)家法律和企業(yè)章程的規(guī)定；
（6）符合其他有關(guān)規(guī)定的條件。
物業(yè)管理公司選好法定代表人對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理有著至關(guān)重要的作用?！扒к娨椎?，一將難求”就是說(shuō)決策人物的重要性。物業(yè)管理公司法定代表人應(yīng)在合法前提下，在企業(yè)章程規(guī)定的職責(zé)內(nèi)行使職權(quán)履行義務(wù)，代表企業(yè)法人參加民事活動(dòng)，對(duì)物業(yè)管理全面負(fù)責(zé)，并接受本公司全體成員監(jiān)督，接受政府部門、主管物業(yè)管理的行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督。
4.注冊(cè)資本
公司法定的人員、住所和注冊(cè)資本是公司設(shè)立的三要素，其中注冊(cè)資本是公司從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，享受和承擔(dān)債權(quán)債務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。一般來(lái)說(shuō)，注冊(cè)資本的大小直接決定公司的債務(wù)能力和經(jīng)營(yíng)能力。世界各國(guó)對(duì)公司的最低的資本額都有具體嚴(yán)格的規(guī)定。我國(guó)有關(guān)法律也對(duì)各類公司注冊(cè)資本有規(guī)定。
企業(yè)法人登記管理有關(guān)規(guī)章對(duì)申請(qǐng)企業(yè)法人登記規(guī)定了各類公司的注冊(cè)資金：生產(chǎn)性公司注冊(cè)資金不得少于30萬(wàn)元人民幣，咨詢服務(wù)性公司的注冊(cè)資金不得少于10萬(wàn)元人民幣。物業(yè)管理公司，作為服務(wù)性企業(yè)，其注冊(cè)資本不得少于10萬(wàn)元人民幣。
《中華人民共和國(guó)公司法》對(duì)有限責(zé)任公司和股份有限公司的注冊(cè)資本分別作出最低限額規(guī)定。有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主的、以商業(yè)為主的公司為人民幣50萬(wàn)元，以商業(yè)零售為主的公司為人民幣30萬(wàn)元，技術(shù)開(kāi)發(fā)、咨詢、服務(wù)性公司為人民幣10萬(wàn)元。股份有限公司注冊(cè)資本最低限額為人民幣1000萬(wàn)元人民幣。
股東或發(fā)起人可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作出資。股東或發(fā)起人用非貨幣出資時(shí)，要對(duì)非資貨幣作價(jià)評(píng)估，評(píng)估時(shí)要核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或低估作價(jià)。對(duì)于土地使用權(quán)的評(píng)估作價(jià)，要按照有關(guān)房地產(chǎn)法法規(guī)、行政規(guī)章的規(guī)定辦理。還應(yīng)當(dāng)指出：股東以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的金額不得超過(guò)有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的20％，國(guó)家對(duì)采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外；同樣，發(fā)起人以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價(jià)出資的金額不得超過(guò)股份有限公司注冊(cè)資本的20％。這些規(guī)定在組建物業(yè)管理股份有限公司都必須遵守。
