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工業(yè)地價評估法及其技術(shù)要素

2020.02.20

發(fā)布者:合肥一磚一瓦教育


  工業(yè)地價評估既要考慮自然、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件、行政等一般因素,還要考慮區(qū)域因素以及宗地本身的條件和特征等個別因素。工業(yè)用地估價宜采用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價修正法,特殊情況下也可以采用收益還原法。
  市場比較法
  市場比較法直觀而有說服力,是最重要、最常用的基本估價法之一,也是國外通用的經(jīng)典估價法。根據(jù)替代原理,將待估土地與具有替代性的、市場上在估價期日近期交易的類似工業(yè)用地進(jìn)行比較,并對類似工業(yè)用地的成交價格進(jìn)行適當(dāng)修正,以此估算待估工業(yè)用地的客觀合理價格:
  待估工業(yè)用地價格=比較實例價格×(待估工業(yè)用地情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù))×(待估工業(yè)用地估價期日地價指數(shù)/比較實例宗地交易時點地價指數(shù))×(待估工業(yè)用地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因素條件指數(shù))×(待估工業(yè)用地個別因素條件指數(shù)/比較實例宗地個別因素條件指數(shù))×年期修正系數(shù))
  這種方法更適用于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),有充足的具有可替代性的土地交易實例的地區(qū),而且需要估價人員具有較高的素質(zhì),否則難以得到客觀準(zhǔn)確的結(jié)果。
  成本逼近法
  成本逼近法是目前計算工業(yè)用地價格最常用的估價方法,適用于新的工業(yè)開發(fā)區(qū)或工業(yè)用地交易資料少的地區(qū)。成本逼近法以取得和開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為基礎(chǔ),再加上一定的利息、利潤、稅金和土地增值收益來確定土地價格?;舅悸肥前褜ν恋氐乃型顿Y包括土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用兩大部分作為“基本成本”,運用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理,加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息,組成土地價格的基礎(chǔ)部分;同時根據(jù)國家對土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實現(xiàn)的需要,加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益,從而得到土地價格:
  土地價格=重置土地取得費用+土地開發(fā)費用+稅費+利息+利潤+土地增值收益
  需要說明的是,土地的價格不取決于成本而取決于市場供需關(guān)系,成本逼近法以成本累加為途徑,而成本高低并不一定表明效用和價值高低,因此,其評估結(jié)果只是一種算術(shù)價格,對土地的效用、價值及市場需求方面的情況未加考慮。工業(yè)用地全部實行招拍掛出讓后,應(yīng)減少成本法的使用,盡量采用市場比較法計算地價。
  基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
  基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是我國特有的土地估價方法,是對―般市場比較法進(jìn)行變形、量化及系統(tǒng)化后得來的,是在短時間內(nèi)大進(jìn)行批量宗地評估的有效手段,其精確度與基準(zhǔn)地價及其修正體系密切相關(guān),適用于有完善基準(zhǔn)地價體系的地區(qū)。在求取一宗待估宗地價格時,根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價水平,參照與待估宗地相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地地價標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表,根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等,確定修正系數(shù),修正基準(zhǔn)地價從而得出待估對象地價:
  待估宗地價格=宗地所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價×(1+某宗地全部影響地價因素總修正值)
  收益還原法
  這種方法只適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的工業(yè)用地估價,其精確度取決于土地的純收益及還原利率的準(zhǔn)確程度。收益還原法將土地價格視為一筆貨幣額,如將其存入銀行,每年可得到一定的利息,這個利息相當(dāng)于土地的純收益,利率相當(dāng)于土地還原利率。地租理論和生產(chǎn)要素分配理論是收益還原法的理論依據(jù),土地、勞動、資本等生產(chǎn)要素組合產(chǎn)生的收益,應(yīng)由各要素分配,歸屬于土地收益(應(yīng)是地租和利用土地資產(chǎn)帶來的純收益),將土地的收益以一定的比例還原,即為土地的價格:
  土地價格=土地年純收益/土地還原率’
  有限年期(n年)的待估工業(yè)用地價格應(yīng)根據(jù)其使用年期進(jìn)行年期修正,公式為:
  土地價格=土地年純收益/土地還原率×[1-1/(1+土地還原率)n]
  收益還原法中總費用的計算應(yīng)考慮全面,工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)成本復(fù)雜多樣,一般將廠房、機(jī)器設(shè)備維護(hù)、修理費和生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品的費用之和作為總費用。廠房、機(jī)器設(shè)備維護(hù)、修理費一般指基本生產(chǎn)配套設(shè)施的年平均維護(hù)保養(yǎng)和修理(包括零配件)費用;生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品的費用一般包括生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品過程中所必須支付的直接、間接費用(原材料費、能源費、人工費、運輸費、產(chǎn)品銷售費、財務(wù)費用、管理費用等)、企業(yè)利潤以及有關(guān)的稅款、利息等。
  工業(yè)地價評估技術(shù)要點
  投資利息、利潤率、土地增值收益率及土地還原利率的確定,應(yīng)把握不同工業(yè)行業(yè)的投資風(fēng)險、資金利潤率水平及土地增值程度的客觀差異。礦井、礦區(qū)用地價格評估,宗地外開發(fā)程度依政府投資的實際配套狀況設(shè)定,最低為達(dá)到可開工條件。當(dāng)?shù)V產(chǎn)資源可開采年限低于出讓年限時,年期修正應(yīng)依據(jù)資源可開采年限確定。高新技術(shù)企業(yè)用地價格評估,應(yīng)根據(jù)其高技術(shù)、高附加值、污染小、環(huán)境好、土地利用程度較高等特點,進(jìn)行合理修正。這類土地的增值收益比普通工業(yè)用地高。對于倉儲業(yè)用地價格評估,其土地利用的機(jī)會成本及對相關(guān)企業(yè)收益的影

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